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快乐大本营2017第一期:二手房租售,这些“坑”千万别踩

2018-03-17 来源:南方日报
 
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  三方“卖一买一”交易卡住其中一环,违约责任怎么算?买私房发现土地出让金没缴,该由谁来承担?虚假材料办过户,交易不成如何处理?二手房交易中,不少购房者会遇到各种类型的纠纷。而随着租购并举政策的推行,存量二手房转售为租情况日益增多,房屋租赁引发的纠纷也变得频繁起来。由于二手房租售多通过中介方促成,今年“3·15”消费者维权日,二手房租售的中介服务也成为关注点之一。

  针对中介服务的投诉占六成

  日前,广州市房地产中介协会发布的分析报告指出,2017年协会共受理消费者对中介投诉案件150宗,投诉纠纷数量约占全年中介促成存量房交易总量的1.3‰,较上一年的5.8‰有明显改善。其中,经协会调解成功撤诉的案件共85宗,占总投诉57%,共为消费者挽回经济损失58.43万元。

  2017年存量房交易纠纷调处类案件主要可分为以下四种情形:

  一是消费者认为中介机构未依法查验并履行告知义务的,共36宗,包括:促成交易前未尽查册义务、未向卖方书面告知买方为促成此交易的中介人员、未审查业主代理人处分权等情况。

  二是消费者认为中介机构未尽谨慎审查义务或隐瞒房屋情况的,共32宗,包括:认为中介存在隐瞒房屋信息,如,房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未缴纳土地出让金、户口被占用、房屋存在违章建筑、房屋交易真实价格等;未严格审查买方购房资格,土地出让金是否已缴交,户口占用,交易税费计算存在偏差等情况。

  三是认为中介机构违反《广州市存量房网上交易规则》,共25宗,如未经交易当事人同意擅自制作网签合同、变更网签合同内容、撤下网签合同,或者不配合撤下网签合同等情况。

  四是交易当事人因政策变化,房屋交易流程、房款准备等预计不足,市场价格波动等原因而违反合同约定,拒绝履行合同引起纠纷的,共18宗。此类案件通常都会涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷,对于这类案件协会都会组织交易双方及中介公司进行三方调解,但协会并无任何行政或司法强制能力,对于一方不参与调解或调解不成的,建议当事人应及早做好通过司法途径解决的准备,并积极应对,以免耽误解决纠纷的最佳时间或错过案件的诉讼时效。

  从上述案件分类统计来看,消费者针对中介服务的投诉占到六成左右。由此可见,在二手房交易纠纷中,中介方的服务质量问题是关键的一环。

  “购房资格”引发纠纷多

  市中介协会在处理案件过程中发现,还有一部分纠纷与消费者对自己的购房资格、贷款资格的判断及对政策解读有偏差、草率冲动签订房屋买卖合同等有较大关系。

  2017年1月,在广州经商多年的李某,想在广州置业定居,开始办理户口迁移手续,后中介公司为其寻找到天河区某物业,李某经与业主周某协商双方约定4个月后办理相关手续。直至5月,李某因多种原因一直未能完成户口迁移手续,业主周某多次催促。李某为免违约故委托朋友代办个人所得税纳税证明,之后李某取得银行的同贷书,在与业主前往不动产登记部门办理递件过户手续时,不动产登记部门工作人员审核材料发现李某提供的个人纳税证明有问题,后登记部门对李某提供虚假证明材料、骗取购房资格的行为作报警处理。

  由于买方李某不具备购房资格,最终无法办理过户手续,业主要求与买方李某解除合同,没收定金10万,并要求由李某赔偿其已支付的中介服务费5万元,但买方李某认为按合同约定中介服务费应由卖方支付,同时中介要求买方李某支付买卖双方未支付的剩余中介服务费5万元。经多次协商仍无法达成一致,最终业主周某和中介均向法院提出诉讼。李某明知自己不具备购房资格,仍怀侥幸心理,企图瞒骗登记部门完成过户手续,这种行为除导致自己既不能购房又须根据合同约定赔偿损失,还触犯刑法相关规定,涉嫌违法犯罪。

  根据相关规定,若因个人原因无法依约履行合同,买家需承担违约责任。对此,市中介协会建议消费者在交易前应多了解存量房交易流程及注意事项,充分做好评估,以避免不必要的经济损失。

  中介协会提醒消费者应选择办理了工商注册和房地产中介机构备案手续的正规中介机构提供中介服务,并建议优先选择协会会员单位,可获得更优质可靠的服务。从过往经验看,当纠纷涉及协会会员单位时,协会的调处效率和调解成功率明显更高。

  ◆典型案例

  签低价合同“避税”不成风险高

  A中介公司促成业主陈女士以520万元的交易价格向莫女士出售房屋,签订《房屋买卖合同》时,双方约定支付方式为商业贷款,税费由莫女士承担。莫女士认为以520万元成交价需支付的税费较高,便向陈女士提出签订400万元的《广州市存量房买卖合同》用于交易递件,达到少交税的目的。陈女士认为自己没有损失便同意此事,在A中介公司的见证下,陈女士与莫女士签订了《报价确认书》,同时签订《业务受理确认函》委托B公司制作网签合同并办理按揭手续。

  后来陈女士经朋友及家人提醒,了解到同一房屋签订两个价格不一致的买卖合同会对自身利益有损害,便提出要求按照真实成交价格制作网签合同。莫女士认为此举会导致多付税费,要求陈女士支付因此而多出的税费,陈女士明确拒绝。双方多次协商后无果,莫女士向法院提起诉讼。

  中介协会点评:

  本案中,买卖双方就同一房屋签订不同交易价款的合同用于核税过户的行为表面上“趋利避害”,实则暗藏风险。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十八条“当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格,该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合同的,应予支持?!背屡恳蟆鞍凑照媸党山患鄹裰谱魍┖贤钡闹髡攀抢碛Φ玫椒ㄔ褐С值?。

  协会法律咨询服务中心周冬云律师指出,在实际的交易过程中,买卖双方常出现为达到“多贷款”或“少缴税”的目的,向中介机构提出协助制作与实际交易价格不一致的网签合同的要求。此时作为中介机构应明确拒绝,并向买卖双方说明此举的风险,如可能被银行认定骗贷导致买方无法贷款或因逃税而被追责等。

  另,根据《房地产经纪管理办法》第二十五条、第(五)项规定,一但经纪人或中介机构在从业过程中出现“为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”的行为,经纪人将会被处以1万元???;房地产经纪机构将会被处3万元???,或取消网上签约资格。

  租赁纠纷:租房电器损坏谁来修?

  租客李小姐在中介公司促成下,与业主胡先生签订房屋租赁合同,约定配有家私电器,每月租金为2500元。在签订租赁合同时,中介公司协助双方列出了家私电器清单,双方确认无误之后在合同和清单上都签了名。李小姐搬进来两周后,发现冰箱存在故障不能使用,于是找到了业主胡先生要求他对故障的冰箱进行维修,但遭到胡先生的拒绝。胡先生认为在交房子给李小姐的时候家私电器都是没有问题的,是李小姐使用不当才产生了故障,应该由李小姐承担维修的责任。而李小姐认为,自己完全没有使用过冰箱故不存在使用不当的行为,而且胡先生作为房东,理应对房屋内的家私电器承担全部责任。这时,李小姐和胡先生分别拿出租赁合同,打算按合同约定处理,但合同上并未约定家私电器损坏应由谁承担维修责任。

  中介协会点评:

  本案中,租赁双方都未在租赁合同上列明条款,确定责任人及需承担的责任,导致产生问题时责任无法认定。根据《合同法》第二百二十条:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外?!北咎豕娑顺鲎馊说奈抟逦?,在租赁物出现不符合约定的使用状态时,出租人须对该租赁物进行修理和维护,以保证承租人能够正常使用该租赁物。一般情况下,对租赁物的维修义务归出租人一方。除非法律、行政法规另有规定、当事人另有约定或当地商业习惯要求承租人负维修义务,承租人只需对出租人的维修提供必要的协助。故该案应当由出租方胡先生承担维修责任。

  协会提醒广大消费者:根据《合同法》第二百一十八条:“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任?!币约暗诙僖皇盘?“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。故在租房时,建议双方在租赁合同或家私电器清单中尽可能详细地列出购买时间和物品状况,并对物品的损坏责任作明确的约定。尤其对一些贵重的大型家私电器,最好在合同上备注新旧程度及拍照留底,避免日后产生纠纷。

  南方日报记者 许蕾


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